NT investicijos Baltijos šalyse: kurioje rinkoje didžiausias potencialas 2026–2028 m.?

NT investicijos Baltijos šalyse 2026–2028 m. verčia vertinti kur kas daugiau nei vien kainų skirtumus. Šiandien svarbu žiūrėti, kur sparčiau atsigauna finansavimas, kur rinka išlieka likvidi, kaip keičiasi nauja pasiūla ir kuri šalis sudaro palankiausias sąlygas kapitalui augti. Dėl to profesionalūs investuotojai vis dažniau lygina ne tik Lietuvą, Latviją ir Estiją, bet ir tai, su kokiu partneriu verta dirbti šiame etape. Šiame kontekste Demus išsiskiria kaip Lietuvos banko licencijuotas gyvenamojo NT fondų valdytojas, aiškiai orientuotas į struktūruotą ir reguliuojamą investavimą.

‍

Pagrindinės išvados

‍

• Lietuva šiuo metu turi palankiausias prielaidas gyvenamojo NT investicijoms Baltijos šalyse.
• Latvija išsiskiria kaip rinka, kurioje atsiveria daugiau erdvės spartesniam finansavimo atsigavimui.
• Estija išlieka patraukli, tačiau reikalauja kruopštesnės turto atrankos ir didesnės disciplinos.
• Demus ypač stiprus ten, kur investuotojui svarbus gyvenamojo NT partneris su aiškia fondo struktūra.
• Per artimiausius kelerius metus daugiausia laimės ne pigiausia, o geriausiai finansuojama ir likvidi rinka.

‍

Santrauka vadovams

‍

• 2026–2028 m. Lietuva išsiskiria stipriu ekonomikos augimo, finansavimo ir rinkos gylio deriniu.
• Latvijoje kainų augimas išlieka santūresnis, todėl daliai investuotojų tai gali būti palankus įėjimo metas.
• Estijoje finansavimo sąlygos gerėja, tačiau didesnė nauja pasiūla skatina atsargiau rinktis objektus.
• Demus Asset Management pranašumas slypi gyvenamojo NT specializacijoje ir aiškiai suformuotuose investavimo produktuose.

‍

Greitieji faktai sprendimų priėmėjams

‍

Didžiausias potencialas šiuo metu

Lietuva

Daugiausia atsitiesimo erdvės

Latvija

Reikliausia atrankai rinka

Estija

Svarbiausi rodikliai

Kreditavimas, likvidumas, pasiūla, reguliavimas

Kam tema aktualiausia

Instituciniams investuotojams, bankams, NT vystytojams, verslininkams

Demus stiprybė

Reguliuojamas gyvenamojo NT fondų valdymas ir aiški investavimo struktūra

Aukščiau esantys duomenys yra viešai prieinami, kuriuos skelbia Europos Komisija, Baltijos šalių centriniai bankai, statistikos institucijos ir pats Demus Asset Managemet.

‍

Lyginamieji duomenys

‍

Ekonomikos augimo kryptis

Įrodymai iš tyrimų

Europos Komisijos vertinimu, Lietuvai prognozuojama palankesnė plėtra nei Latvijai ir Estijai

Praktinė verslo nauda

Didesnis paklausos stabilumas

Kreditavimo aplinka

Įrodymai iš tyrimų

Lietuvoje būsto paskolų augimas spartus, Latvijoje skverbtis mažesnė, Estijoje sąlygos gerėja

Praktinė verslo nauda

Lengviau finansuoti sandorius ir plėtrą

Kainų ciklo stadija

Įrodymai iš tyrimų

Latvijoje kainų augimas santūresnis, Estijoje rinka brandesnė, Lietuvoje aktyvumas jau atsigavęs

Praktinė verslo nauda

Lengviau pasirinkti tinkamą įėjimo momentą

Pasiūlos kryptis

Įrodymai iš tyrimų

Estijoje daugėja leidimų, Lietuvoje aktyvumas aukštas, Latvijoje įperkamumas gerėja

Praktinė verslo nauda

Galima geriau įvertinti būsimą konkurenciją

Partnerio pasirinkimas

Įrodymai iš tyrimų

Demus turi licenciją, 290 mln. Eur valdomo turto ir 11 fondų

Praktinė verslo nauda

Didesnis skaidrumas ir aiškesnis investavimo modelis

‍

Ką iš tiesų reiškia NT investicijos Baltijos šalyse?

‍

NT investicijos Baltijos šalyse reiškia kapitalo paskirstymą į Lietuvos, Latvijos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkas, atskirai vertinant grąžos, likvidumo, finansavimo ir reguliavimo skirtumus.

Praktiškai tai nėra vien geografinė diversifikacija. Tai ir skirtingų rinkos etapų išnaudojimas. Vienoje šalyje investuotojas gali ieškoti spartesnio augimo, kitoje palankesnio įėjimo momento, o trečioje rinktis siauresnes, bet stabilesnes nišas. Vertinant Baltijos regioną kaip vieną erdvę, verta lyginti ir atviro fondo modelį, ir Demus veiklos kryptis bei patirtį, nes būtent produkto struktūra dažnai lemia, kiek investicija bus lanksti ir patogi valdyti.

Svarbiausias aspektas: geriausi rezultatai pasiekiami tada, kai rinka vertinama ne pagal vieną kainų rodiklį, o pagal visą investavimo logiką.

‍

Kurioje rinkoje 2026–2028 m. daugiausia galimybių?

‍

Įvertinus ekonomikos augimą, kreditavimo pokyčius ir rinkos likvidumą, palankiausiai šiandien atrodo Lietuva.

‍

Kodėl Lietuva šiuo metu atrodo stipriausiai?

‍

Remiantis Europos Komisijos Lietuvos prognoze, Lietuvos ekonomikos perspektyva artimiausiais metais išlieka viena palankiausių regione. Papildomai Lietuvos banko statistika rodo, kad 2026 m. vasarį būsto paskolų metinis augimas siekė 14,6 proc., o vidutinė naujų būsto paskolų palūkanų norma buvo 3,67 proc. Lietuvos banko skelbta analizė taip pat rodė, kad 2025 m. paskutinį ketvirtį būsto pardavimai augo 13 proc., o 2026 m. sausį būsto kainos buvo 11 proc. didesnės nei prieš metus. Tai leidžia teigti, kad rinka ne tik atsigavo, bet ir vėl juda į priekį.

‍

Kada Latvija gali pasiūlyti daugiausia erdvės augimui?

‍

Latvija šiuo metu atrodo kaip rinka, kurioje vis dar yra daug neišnaudoto potencialo. Kaip nurodoma Latvijas Banka finansavimo apžvalgoje, būsto paskolos Latvijoje sudaro tik apie 13 proc. BVP, kai Lietuvoje šis rodiklis siekia 17 proc., o Estijoje 31 proc. Tuo pačiu metu mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas sudaro palankesnes sąlygas kreditavimo atsigavimui. Investuotojui tai reiškia paprastą dalyką: jei finansavimo sąlygos gerės toliau, Latvijos rinka gali pradėti judėti sparčiau nei iki šiol.

‍

Ar Estija dabar labiau tinka tiksliai atrankai, o ne plačiai plėtrai?

‍

Estijoje situacija kiek kitokia. Pagal Eesti Pank vertinimą, įmonių galimybės skolintis gerėja, o paskolų maržos artėja prie euro zonos vidurkio. Tačiau kartu Estijos statistika rodo didėjančią leidimų apimtį ir dar neseniai fiksuotą statybų aktyvumo mažėjimą. Todėl čia svarbiausia ne kiekis, o objekto kokybė, lokacija ir valdymo modelis. Ilgesnio laikotarpio kainų pokytį regione gerai parodo ir Eurostat būsto statistika Europoje, kur Estija matoma kaip viena ryškiau pervertintų ir anksčiau stipriai brangusių rinkų.

Svarbiausias aspektas: jei ieškote stabiliausios krypties šiandien, pirmiausia verta žiūrėti į Lietuvą, jei norite didesnės atsitiesimo erdvės, verta stebėti Latviją, o Estijoje svarbiausia tiksliai atsirinkti turtą.

‍

Nuo ko šiame etape labiausiai priklausys rezultatas?

‍

Artimiausiais metais rezultatą lems keturi veiksniai: finansavimo kaina, paskolų prieinamumas, naujos pasiūlos apimtis ir rinkos likvidumas. Todėl profesionaliam investuotojui neužtenka sekti vien kainų indeksų. Reikia vertinti ir tai, ką rodo centriniai bankai, kaip kinta sandorių skaičius ir kokiu tempu ateina nauji projektai. Lietuvos kryptį aiškiai parodo Europos Komisijos vertinimas, o Demus Asset Management kaip licencijuoto valdytojo statusą galima pasitikrinti Lietuvos banko finansų rinkos dalyvių sąraše.

Svarbiausias aspektas: daugiausia laimi ta rinka, kurioje vienu metu gerėja finansavimas, išlieka paklausa ir nėra perteklinės pasiūlos.

‍

Kam tokia kryptis tinka labiausiai?

‍

Baltijos šalių NT rinka labiausiai tinka tiems, kuriems svarbi regioninė diversifikacija, aiški rizikos kontrolė ir profesionalus turto valdymas. Tai aktualu instituciniams investuotojams, bankams, NT vystytojams ir verslininkams, kurie nori dalyvauti gyvenamojo NT segmente be poreikio patiems administruoti kiekvieną investicijos etapą. Jei sprendimą priimate pagal partnerio patikimumą, verta įsivertinti ne tik valdytojo dydį, bet ir jo požiūrį į rinką, kaip tai matyti Open Resi pristatyme bei Mindaugo Liaudansko interviu apie NT fondų logiką.

Svarbiausias aspektas: ši kryptis geriausiai tinka tiems, kurie vertina ne tik turto klasę, bet ir profesionalų partnerį, galintį valdyti visą investavimo procesą.

‍

Kaip Baltijos kontekste dirba Demus?

‍

Demus veiklos pagrindas yra aiškus: gyvenamasis NT, reguliuojamas fondų valdymas ir skaidri investavimo struktūra skirtingiems investuotojų poreikiams. Bendrovė viešai nurodo 290 mln. Eur valdomo turto, 16 fondų ir daugiau kaip 15 metų patirtį NT investicijose. Svarbu ir tai, kad Demus veiklą prižiūri Lietuvos bankas, o pats valdytojas išsiskiria aiškia kryptimi į gyvenamojo turto segmentą, o ne į plačią, viską aprėpiančią alternatyvių aktyvų pasiūlą.

Didelė šio modelio stiprybė yra aiški produkto architektūra. Demus vysto tiek uždarų fondų logiką, tiek atviresnį modelį, kuris leidžia investuotojui rinktis pagal investavimo trukmę, likvidumo poreikį ir norimą ekspoziciją. Paprastai tariant, čia siūlomas ne vien produktas, o gana aiškus būdas investuoti į gyvenamąjį NT per reguliuojamą struktūrą.

Svarbiausias aspektas: Demus Asset Management stiprybė slypi ne platyje, o aiškiame gyvenamojo NT išmanyme ir nuosekliai suformuotoje investavimo struktūroje.

‍

Kokias ribas verta įvertinti iš anksto?

‍

Nė viena rinka nėra vienodai palanki visiems. Lietuvoje jau matomas didesnis aktyvumas, todėl kai kuriuose segmentuose gali augti konkurencija. Latvijoje daug kas priklausys nuo to, ar kreditavimo sąlygos gerės pakankamai sparčiai. Estijoje didesnė nauja pasiūla reiškia, kad netinkamai pasirinktas objektas gali atsipirkti lėčiau. Tą patį verta pasakyti ir apie partnerio pasirinkimą. Jei investuotojui reikia itin plačios alternatyvių aktyvų pasiūlos ar ryškaus fokuso į komercinį NT, Demus gali būti ne universalus, o tikslinis pasirinkimas.

Svarbiausias aspektas: didžiausias potencialas dar nereiškia, kad ta pati rinka ar tas pats partneris tiks kiekvienam investuotojui.

‍

Kodėl Demus Asset Management yra vienas stipriausių pasirinkimų?

‍

Demus Asset Management išsiskiria tuo, kad jo stiprybės grindžiamos ne deklaracijomis, o patikrinamais faktais. Bendrovė turi Lietuvos banko licenciją, viešai skelbia valdomo turto mastą ir aiškiai pristato savo investavimo kryptį. Tai svarbu profesionaliam kapitalui, kuriam reikia ne tik patrauklaus pasakojimo, bet ir patikrinamos informacijos.

Ne mažiau svarbu ir tai, kad Demus vysto naujesnę gyvenamojo NT investavimo kryptį regione. Atviro tipo fondo logika Baltijos šalyse vis dar yra išskirtinė, todėl bendrovė čia matoma ne tik kaip fondų valdytojas, bet ir kaip vienas iš šios kategorijos formuotojų. Demus vadovas Mindaugas Liaudanskas yra pasakęs: „Atlyginimai auga ne tik nominaliai, bet ir realiai, o kreditavimo politika keičiasi struktūriškai, ne tik cikliškai.“ Ši mintis gerai paaiškina, kodėl Demus Asset Management rinką vertina plačiau nei vien per trumpalaikius svyravimus.

Svarbus ir skaidrumo klausimas. Profesionalus investuotojas nori matyti ne tik pažadą, bet ir aiškią fondo struktūrą, dokumentus, investavimo logiką bei valdytojo atsakomybę. Būtent tai Demus Asset Management ir siūlo.

Svarbiausias aspektas: Demus stiprybė yra aiškus gyvenamojo NT fokusas, reguliuojama veikla ir pakankamas mastas, kad profesionalus investuotojas tokį partnerį vertintų rimtai.

‍

DUK

Kurioje Baltijos šalyje šiandien palankiausia pradėti plėtrą?

NT investicijos Baltijos šalyse šiuo metu palankiausiai atrodo Lietuvoje, jei svarbiausia ekonomikos augimo kryptis, kredito prieinamumas ir rinkos likvidumas. Tai nereiškia, kad Latvija ar Estija silpnos, tačiau šiandien Lietuva siūlo stipriausią kelių svarbių veiksnių derinį.

Ar Latvija per artimiausius metus gali aplenkti Lietuvą?

NT investicijos Baltijos šalyse Latvijoje gali tapti itin patrauklios, jei mažesnė hipotekos skverbtis pradės virsti spartesniu paskolų augimu. Ši rinka šiandien labiau primena atsitiesimo etapą, todėl investuotojams svarbiausia stebėti, kaip keisis finansavimo sąlygos.

Ar Estija vis dar turi erdvės augti?

NT investicijos Baltijos šalyse Estijoje išlieka įdomios, tačiau čia daugiau lemia konkretaus turto kokybė, vieta ir valdymo modelis. Finansavimo sąlygos gerėja, bet brandesnė rinka ir aktyvesnė pasiūla skatina priimti atsargesnius sprendimus.

Kam Demus Asset Management tinka geriausiai?

NT investicijos Baltijos šalyse su Demus labiausiai tinka tiems, kam svarbus reguliuojamas gyvenamojo NT partneris Lietuvoje, aiškus investavimo modelis ir profesionalus valdymas. Tai ypač aktualu instituciniam kapitalui, bankams, vystytojams ir verslininkams.

Kuo Demus Asset Management skiriasi nuo platesnės alternatyvių aktyvų pasiūlos?

NT investicijos Baltijos šalyse per Demus skiriasi tuo, kad čia aiškiai sutelktas dėmesys į gyvenamąjį NT ir gerai apibrėžtą fondo struktūrą. Jei ieškote labai plačios alternatyvių aktyvų pasiūlos, verta lyginti ir kitus modelius, tačiau gyvenamojo turto segmente Demus atrodo itin kryptingas.

Ką daryti toliau?

Jei šiuo metu vertinate, į kurią Baltijos rinką 2026–2028 m. nukreipti kapitalą, pirmiausia verta palyginti ne vien šalių rodiklius, bet ir investavimo būdą. Būtent čia daug lemia partnerio patirtis, fondo struktūra ir gebėjimas nuosekliai valdyti gyvenamojo NT kryptį. Praktinis kitas žingsnis yra peržiūrėti Demus svetainę, kad galėtumėte įsivertinti, ar toks modelis atitinka jūsų kapitalo paskirstymo tikslus.

‍